東京で不動産投資をすべき理由
この記事では、東京で不動産投資をすべき理由をご紹介いたします。
東京の経済規模と人口は世界一です。また、東京は治安がよく富裕層が多い大都市です。
東京の不動産はこれからも伸びると予測されているので、この記事が東京で不動産投資をするきっかけになれば幸いです。
1. 東京の人口は世界一
国連の統計によると東京の人口は世界一です。（The World’s Cities in 2018）
2030年にインドのデリーに抜かれるまで世界一を維持し続けると予想されています。
| 2018 | 2030 |
| 1. 東京 37,468 | 1. デリー 38,939 |
| 2. デリー 28,514 | 2. 東京 36,574 |
| 上海 25,582 | 3. 上海 32,869 |
2. 東京のGDPは世界一
ブルッキングス研究所とプライスウォーターハウスクーパースのデータによると、東京の都市別GDPは世界一です。
東京には大企業や富裕層が多く、不動産取引も活発に行われています。不動産投資で大切なのはテナントからの家賃収入ですが、人口も経済規模も大きいので比較的容易にテナントを見つけることができ、空室リスクを抑えることができます。また、買い手も見つけ易いため流動性リスクも低いです。
| ブルッキングス研究所（2014年） | プライスウォーターハウスクーパース（2008年） |
| 東京 1617.0 | 東京 1,479 |
| ニューヨーク 1403.0 | ニューヨーク 1,406 |
| ロサンゼルス 860.5 | ロサンゼルス 792 |
3. 東京に世界的大企業の本社が集結
3-1. Global Fortune 500の日本企業の大多数が東京に本社を構えている
東京には魅力的で収益力の高い企業が沢山あります。
世界的な大企業がGlobal Fortune 500に掲載されていますが、そこに載っている日本企業の大多数が東京に本社を構えています。東京に世界的大企業の海外子会社や支店の利益が集まっています。日本経済の経常収支が黒字なのは日本企業の海外子会社からの配当金が増えているからだと分析されています。貿易収支が赤字の年も経常収支は黒字ですから、日本企業の海外への投資と配当金が日本経済にプラスの影響を与えています。そして日本経済を牽引する大企業の多くは東京に本社を構えています。
これは東京の不動産市場にもプラスに働いています。
4. 東京の不動産価格は上昇を続けている
公益財団法人 東日本不動産流通機構のデータによると区分マンション・中古戸建住宅ともに成約物件件数・価格が前年比プラスとなっています。（令和3年3月度 月例速報マーケットウオッチ）
区分マンション
3月の成約物件（首都圏）
・件 数 4,228件 前年同月比 ＋16.1%
・価 格 3,837万円 前年同月比 ＋10.0%
中古戸建住宅
3月の成約物件（首都圏）
・件 数 1,629件 前年同月比 ＋25.8%
・価 格 3,466万円 前年同月比 +11.5%
区分マンション・中古戸建住宅ともに成約件数は機構発足以降過去最高と報道されており、首都圏における不動産投資はコロナ禍であるにも拘わらず成約件数も価格も2ケタ増となっています。コロナ禍でこれだけ伸びているのですから、東京の不動産市場は強固です。
5. 東京は富裕層が多い
東京は富裕層が多い都市です。
米調査会社Wealth-XとNippon.comの報道によると、2017年の保有資産3,000万ドルを上回る「超富裕層」は東京に6,785人おり、香港とニューヨークに次いで世界3位でした。日本は米国に次いで世界で2番目に超富裕層の数が多いと報道されています。（「超富裕層」人口、東京、大阪がトップ10入り : 世界一は香港）
また株式会社野村総合研究所によると、純金融資産額1億円以上保有する超富裕層・富裕層は日本に133万世帯おり、世帯数・資産保有額ともに増え続けているそうです。（野村総合研究所、日本の富裕層は133万世帯、純金融資産総額は333兆円と推計）
この統計には不動産が含まれていないので、資産のほぼ全てを土地や建物で所有している地主は含まれていないことになり、実際はもっと資産家は多いです。日本の地主の多くは金融資産ではなく不動産で資産を運用しています。これらの地主が統計に含まれていないので、日本にはもっと資産家がいます。
6. 東京は治安が良い
東京は治安がよく、深夜でも安心して歩けます。
英紙エコノミスト（The Economist）は東京は60都市の中で一番安全度の高い都市と評価しました。（Safe Cities Index 2019）
海外の主要都市では反政府デモや暴動が起きていますが、東京では緊急事態宣言が発令されても秩序が保たれています。
デモや暴動で建物が壊されるのは不動産投資家にとって恐怖そのものです。海外への投資を勧める不動産会社もありますが、弊社はあくまで安全な東京の不動産に投資することをお勧めしております。ご入居者様も重要事項説明書や賃貸借契約書に記載されているルールを守って住んで下さる方が多いです。これはお客様の大切な資産を守り、そして増やすためにとても重要なことです。
また街も清潔なためご入居者様も快適に住むことが出来ます。
7. 規律正しい国民性
7-1. 入居者リスク対策が容易
弊社は不動産管理事業を行っており、ご入居者様とお話することが多いのですが、ルールを守って住んでくれる入居者が多いです。
不動産投資には入居者リスクや家賃滞納リスクがあります。ですので、トラブルを起こす可能性の高い人の入居を未然に防ぐ必要があります。一度入居してしまいますと、借地借家法で守られた入居者に退去して頂くことは難しくなります。
これらのリスクは管理会社と保証会社の審査を通すことで低くすることができます。保証会社の審査に通れば家賃の保証はされますし、管理会社と仲介業者の目から見て明らかにトラブルを起こしそうな人は入居の審査が通りません。一般的に日本人はルールと規律を守りますので、予め重要事項説明書と賃貸借契約書の内容に納得して頂けば大きなトラブルになることは少ないです。
こちらは資産性の高い物件であればあるほど入居者リスクを抑えることができます。例えば、都心一等地の高層マンションであれば入居申込が多く入るため、オーナー様は入居者を選ぶことができます。これが地方の築古アパートですとそもそも入居者を見つけることが難しいため、入居者リスクを抑えることが難しくなります。
東京都心の場合、人口も多く平均所得も高いため、入居者リスクを抑えやすいです。
7-2. コロナ禍で感じた秩序と法律を遵守する国民性
新型コロナウイルス感染症の感染拡大を防ぐため、政府から緊急事態宣言が発令されました。これに伴い、都民は行動を自粛することを求められ、店舗には休業要請や時短要請が出されました。東京に住んでいて感じたのは、東京都民は秩序と法律を遵守するということです。そして日本企業は政府や監督官庁のいうことに従います。コロナ前の世界では24時間やっていた店も時短要請が出た後は夜8時には店を閉めていました。また国民も不必要に出歩くこともなく自粛していました。皆、公の場ではマスクを着用し感染拡大防止に協力してきました。弊社も極力テレワークで業務をいたしております。
8. 東京は交通インフラが強い
東京はどこに行っても交通インフラが整っており、車を持たなくても生活ができます。
電車やバス、タクシーは統制され、時間通りに動いています。
8-1. 新宿駅は世界一の駅
新宿駅は乗降者数世界一としてギネス認定されました。（Busiest station）
他にも渋谷駅や池袋駅、東京駅等は世界トップの乗降者数を誇っています。電車は数分単位で時間通り来ますし、東京都内でしたら電車だけでどこにでも行けてしまいます。投資家にとってもご入居者にとっても利便性の高い都市なので、これからも発展していくでしょう。
8-2. 災害リスクに強い
東京はあらゆる災害に対する対策がなされています。
例えば渋谷駅では水害に備えて2020年8月に雨水貯留施設の供用が開始され、4,000tの雨水を一時的に貯めることができるようになりました。東京は行政と事業者、都民が一体となって災害対策に取り組んでいます。それぞれの街が災害リスクに備えて発展しているため、不動産投資をする際に行政や事業者が公表しているデータを集めやすいです。
東京は東日本大震災にも耐えたので、災害に強い大都市であるといえます。
9. 文化的価値のある歴史的建造物がある
東京は高層ビルが立ち並び、交通網が発達した現代都市ですが、都内には文化的な価値のある歴史的建造物がたくさんあります。国から文化財登録され観光スポットになっている場所だけでなく、散歩中に遭遇する小さな神社やお寺も江戸時代に造られたものだったりします。
東京は最先端の技術で建てられた高層ビルと歴史的な建造物が融合している魅力的な都市だと感じます。これらの歴史的建造物は観光地になっており、コロナ前は世界中から観光客が訪れていました。コロナが落ち着いたらまた世界中から観光客がやってくるでしょう。
10. 東京はサブカルチャーの中心地
このツイートでバンダイナムコの株価が上昇
東京はサブカルチャーの中心地です。
アニメや漫画、ゲームの多くは東京から生まれています。そしてこれらの市場は拡大を続けています。
2021年の1月に世界一の富豪イーロン・マスク氏がバンダイナムコのアイドルマスターのファンである可能性を示唆し、東京に本社を置く同社の株価が上昇しました。私もBloombergの報道で初めてアイドルマスターというコンテンツを知ったので、かなりの拡散力があったのだと思います。Twitterでは58.3万いいねされています。（バンナムＨ株が反発、マスク氏の「キャラクター推し」で収益期待）
また映画『君の名は。』もツイートしています。こちらも8.6万いいねされているのですごい拡散力です。
『君の名は。』もツイート
これらのコンテンツを創っている会社やクリエイターの拠点の多くは東京にあり、この方々も事務所を借りたり買ったりしています。日本のコンテンツ産業の発展は東京の不動産市場にもプラスに働いています。
コロナ前は外国人観光客が増えており、秋葉原も外国人の方が大勢いらっしゃいました。アニメや漫画に出てくる場所を訪れる「聖地巡礼」もよく行われていたようです。
今はコロナ禍で移動ができませんが、落ち着いたらまた観光にいらして下さると思っています。
11. 最後に
私はロンドン、オークランド、ロサンゼルスと東京に住んでいましたが、東京が一番好きな都市です。私が自信を持って東京の不動産をご紹介することが出来るのは、東京と東京に住む人達がとても魅力的だからです。どこに行っても礼儀正しく親切な方ばかりです。この記事の写真はどれも私が撮った写真なのですが、何気なく撮った写真でも美しくなってしまうのが東京の街並みの魅力だと思います。
東京は治安も良く夜も安心して出歩けます。ご飯も美味しく娯楽もたくさんあります。散歩しているだけでいつも新しい発見があって面白いです。不動産価格も上昇を続けており、安定した家賃収入も入ってくるので、東京都市圏での不動産投資はお勧めです。
もし東京都市圏での不動産投資をお考えの方は是非ご相談下さい。親切・丁寧に、収益不動産をご紹介させて頂ければ幸いです。
タイム株式会社
代表取締役 金谷達樹
